Een nieuwbouw realiseren en toch maar 6% btw betalen? Dankzij sloop en heropbouw kan dat. Het is een piste waar ik als architect graag mee werk. Niet alleen om het financiële voordeel, maar ook omdat het een duurzame keuze is waar iedereen beter van wordt.
Sinds juli 2025 geldt dit verlaagde btw-tarief bij sloop en heropbouw als permanente regeling voor heel België. Maar wat betekent dat nu precies voor jouw project? Welke voorwaarden zijn eraan gekoppeld? En wanneer blijkt een totaalrenovatie tóch nog de betere optie?
In dit artikel krijg je een heldere, allesomvattende uitleg, zodat je straks een onderbouwde beslissing kunt nemen.
Wat is sloop en heropbouw (niet)?
Sloop en heropbouw betekent dat je een bestaande constructie – dus niet per se een woning – volledig afbreekt en op dezelfde plaats een nieuwe eengezinswoning of meergezinswoning heropbouwt.
Dat gebeurt meestal om één van deze redenen:
- De bestaande structuur voldoet niet meer. Denk aan te lage plafonds, een indeling die totaal niet strookt met wat je voor ogen hebt of een gebouw dat te weinig draagkracht heeft. De aanpassingen die nodig zijn om dit te verhelpen, zijn dan vaak te groot.
- Renoveren valt duurder uit dan sloop en heropbouw. Wanneer je veel aan de structuur wil veranderen en/of wanneer er intensieve handenarbeid en gespecialiseerde machines nodig zijn, kan de kostprijs van een renovatie snel oplopen.
- Technisch te complex om het bestaande gebouw te renoveren. Soms is het simpelweg niet haalbaar om een oudere constructie naar de hedendaagse normen te brengen. Dan is sloop en heropbouw de enige oplossing.
Hoe verschilt sloop en heropbouw van nieuwbouw?
Bij een klassieke nieuwbouw vertrek je van een braakliggende bouwgrond en betaal je sowieso 21% btw.
Wat als je weet dat hier ooit een constructie heeft gestaan? Dat kan best. Maar als die al werd afgebroken en een omgevingsvergunning indiende, kom je niet meer in aanmerking voor sloop en heropbouw aan 6% btw.
Hoe verschilt sloop en heropbouw van totaalrenovatie?
Bij een totaalrenovatie blijft de bestaande constructie (deels) behouden en dient als basis voor de nieuwe woning.
Ook bij een totaalrenovatie geniet je van 6% btw, maar daar staan wel deze eisen tegenover:
- Minstens 50% van de draagconstructie moet behouden blijven.
- De woning mag niet meer dan verdubbelen in oppervlakte.
Kan je niet aan deze eisen voldoen? Dan wordt je totaalrenovatie alsnog belast aan 21% btw.
Vraag raad aan een jurist
Zodra je dossier complexer wordt dan een eenvoudige sloop- en heropbouw door een particulier zonder andere woning, laat je je best begeleiden door een jurist. De regelgeving is complex en laat in sommige gevallen uitzonderingen toe, maar alleen mits correct overleg. Het is bovendien belangrijk om van bij het begin alles juist aan te pakken, want je krijgt in dit soort dossiers maar één kans.
Waarom kiezen voor sloop en heropbouw?
Wanneer kies je dan best voor sloop en heropbouw en niet voor een totaalrenovatie? Hier spelen zoveel factoren een rol dat je je best vanaf het begin laat bijstaan door een expert-architect. Want elk bouwproject heeft zijn eigen specifieke noden, beperkingen en technische uitdagingen.
Toegegeven, als architect ben ik wel fan van sloop en heropbouw en dat zeker niet alleen om het verlaagde btw-tarief. Hieronder lees je nog meer voordelen.
Alle voordelen van sloop en heropbouw:
- Je bouwt een nieuwbouw aan slechts 6% btw, daar waar dat bij een klassieke nieuwbouw 21% bedraagt. Al zijn hier ook wel enkele voorwaarden aan verbonden (zie verder).
- Je begint met een tabula rasa. Je start van een lege basis en hoeft niet te puzzelen binnen de beperkingen van een bestaande structuur.
- Makkelijker te budgetteren. Er zijn minder verrassingen dan bij een totaalrenovatie, waardoor je meer financiële zekerheid hebt.
- Technisch sta je sterker. Je bouwt een volledig nieuwe constructie en hoeft geen toegevingen te doen op vlak van energieprestaties of isolatiediktes, bijvoorbeeld.
- Integratie van technieken gaat vlot. Denk aan vloerverwarming, ventilatie of warmtepompen: in een heropbouw past alles naadloos binnen het ontwerp.
- Je pakt leegstand en verkrotting aan. Exact de reden waarom deze regeling ooit in het leven werd geroepen. Veel oude gebouwen kampen met vocht- of stabiliteitsproblemen, waardoor renovatie moeilijk of zelfs onmogelijk wordt.
- Je hergebruikt de bestaande grond. Naar duurzaamheid toe een pak interessanter dan telkens nieuwe percelen aan te snijden.
? Sloop en heropbouw is ook een veelgekozen weg bij zonevreemde woningen, al zit de regelgeving hier nog net iets complexer in elkaar. Maar absoluut de moeite! Lees hier verder: Zonevreemde woning gekocht in agrarisch gebied. Wat nu?
Wie kan genieten van deze regeling?
Sinds juli 2025 iedereen in België. Sloop en heropbouw aan 6% btw is nu een permanente regeling die openstaat voor particulieren, projectontwikkelaars, investeerders en sleutel-op-de-deurbedrijven.
Want ook wie al een eigen woning heeft en bijkomend wil investeren in vastgoed, kan hiervan gebruikmaken. Bijvoorbeeld: wanneer je een pand wil opkopen en langdurig verhuren.
Op die manier wil de overheid ook extra huurwoningen op de markt krijgen, wat helpt om het nijpende woningtekort in ons land aan te pakken.
Deskundig advies op maat? Altijd welkom!
Ik kijk en denk graag met je mee tijdens een persoonlijk adviesgesprek (2u) zonder verdere verplichtingen. Vul je wensenlijst in en bezorg me de nodige documenten. Dan brainstormen we samen en krijg je eerlijk advies op maat. Geen algemene tips, maar afgestemd op jóuw project. Zo kan jij goed geïnformeerd de juiste keuze maken. Boek hier je adviesgesprek.
Hoe zit dat nu precies met de wetgeving?
Ben je je aan het verdiepen in deze materie, dan kom je online al snel tegenstrijdige berichten tegen. De reden? De vroegere wetgeving rond sloop en heropbouw met 6% btw was een warboel.
Oorspronkelijk gold deze regeling enkel voor de 32 centrumsteden, waaronder ook Aalst en Dendermonde. Toen werd het gunstige btw-tarief van 6% automatisch toegekend zonder voorwaarden.
Tijdens de coronaperiode (en alle prijsstijgingen van dien) was er een tijdelijke regeling om de bouw te stimuleren. Zo konden ook mensen buiten de 32 centrumsteden onder bepaalde voorwaarden genieten van het verlaagde btw-tarief bij sloop en heropbouw.
Sinds 1 juli 2025 is er dan eindelijk een permanente regeling die geldt voor iedereen, zowel voor particulieren als projectontwikkelaars. En ook de bijhorende voorwaarden zijn voor iedereen van toepassing. ? Op de website van FOD Financiën lees je alles over deze permanente regeling.
De belangrijkste zaken heb ik hieronder voor je samengevat in mensentaal.
Huidige voorwaarden sloop en heropbouw aan 6% btw
1. Maximale bewoonbare oppervlakte
- 200 m² voor particuliere woningen
- 175 m² voor projectontwikkelaars bij een sleutel-op-de-deurproject
Opgelet: alleen de leefruimtes (keuken, woonkamer, slaapkamers, hobbyruimte, bureauruimte, bewoonbare zolder en kelder) tellen mee als bewoonbare oppervlakte. Gangen, trappen, toiletten, badkamers, garage, bergruimtes, … niet.
2. Eigendom en gebruik
- De woning moet je enige en eigen woning zijn. Wel is het toegestaan om je eigen oude woning te verkopen binnen de tijd van 1 jaar en de nieuwe woning als enige en eigen woning te behouden.
- Of je verhuurt de woning voor minstens 15 jaar (privémarkt of sociaal verhuur). Hiervoor dien je een officiële verklaring in. Bij niet-naleving moet je alsnog de resterende btw betalen.
3. Hoofdfunctie wonen
Het gebouw moet hoofdzakelijk dienen om in te wonen. Een kantoor binnenin is toegestaan, maar moet kleiner zijn dan 100 m² en mag maximaal de helft van de totale oppervlakte beslaan.
4. Bewoning
Wordt dit je eigen woning, dan moet je er minstens 5 jaar in blijven wonen.
Belangrijke kanttekeningen:
1. Niet alle werken vallen onder het 6% btw-tarief. Zo betaal je nog steeds 21% voor:
- alle studies: architect, ingenieur, EPB, sonderingen > geldt trouwens ook bij renovaties.
- tuinaanleg, bijgebouwen, terrassen, opritten en omheiningen.
- verwarming op fossiele brandstoffen > cv-ketels op gas of mazout mogen zo al niet, maar een gashaard als bijverwarming kan bijvoorbeeld wel en die valt buiten deze regeling.
2. Partners die niet allebei gerechtvaardigd zijn, vallen onder een andere btw-regeling.
Stel: een koppel koopt een woning 50/50 en kiest voor sloop en heropbouw. Maar één partner is niet gerechtigd, omdat die al een eigen woning heeft, bijvoorbeeld uit een erfenis. Dan gelden er twee btw-tarieven: de ene helft aan 6%, de andere helft aan 21%. Elke partner ontvangt aparte facturen van de aannemer.
Wat met de premie sloop en heropbouw?
Particulieren die niet gerechtigd waren voor afbraak en opbouw aan 6% btw, konden vroeger nog wel in aanmerking komen voor de premie sloop en heropbouw van de Vlaamse Overheid. Zo kon je eenmalig 10.000 euro terugkrijgen.
Maar deze gunstmaatregel wordt stopgezet vanaf 1 januari 2026. Wie in 2025 nog een bouwvergunning indient, kan wel nog profiteren van deze premie. Je moet die dan aanvragen binnen de 3 maand na goedkeuring van je bouwvergunning en uiterlijk op 31 maart 2026.
? Alle details en het aanvraagproces vind je terug op de website van de overheid.
Hoe moet je het verlaagde 6% btw-tarief aanvragen?
Je vraagt het verlaagde 6% btw-tarief aan via MyMinfin, het online platform van de FOD Financiën waar je o.a. ook je belastingdossier beheert.
Twee belangrijke aandachtspunten:
1. Dien je aanvraag in vóór de facturatie. Ik adviseer m’n klanten dit te doen zodra ze de omgevingsvergunning in handen hebben. Er bestaan verschillende formulieren, afhankelijk van de aanvrager (particulier of projectontwikkelaar). Geen zorgen, het wijst zichzelf uit.
2. Je krijgt automatisch een formulier terug, maar daar is géén inhoudelijke controle op geweest. Als later blijkt dat je niet gerechtigd was, moet je het btw-verschil alsnog terugbetalen.
Liever het zekere voor het onzekere?
Ga dan eerst ten rade bij Ruling, een autonome dienst van de FOD Financiën die voor jou op voorhand checkt of je wel in aanmerking komt voor sloop en heropbouw aan 6% btw. Je kunt ook altijd bij je notaris terecht voor bijkomende bevestiging.
Welke vergunningen nodig voor sloop en heropbouw?
Wanneer je wil genieten van de 6% btw-regeling voor sloop en heropbouw, moet je omgevingsvergunning hier specifiek op afgestemd zijn.
De aanvraag voor de sloop van de oude constructie en de aanvraag voor de heropbouw van de woning moeten samen in één dossier vervat zitten. Gebeurt dat niet, dan kom je niet in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief.
Je kan dus niet eerst een sloopvergunning aanvragen, je woning of constructie laten slopen en later beslissen om te bouwen. Slimmer is je constructie te laten staan tot je eruit bent en alles in één keer aanvragen.
Ook bij verkoop: zet je woning te koop zonder eerst te slopen. Zo geef je de koper zelf de keuze, waaronder het voordeel van sloop en heropbouw. Voor jou minder gedoe, voor de koper een opportuniteit. Een mooie win-win!
De doorlooptijd van de aanvraag is vergelijkbaar met een gewone omgevingsvergunning:
- 30 dagen voor de ontvankelijkheid,
- eventueel 30 dagen openbaar onderzoek,
- en 60 dagen beoordeling.
In totaal duurt de aanvraag voor sloop en heropbouw zo’n 90 tot 120 dagen.
Sloop en heropbouw: geslaagd project in de kijker
Intussen heb ik als architect heel wat sloop- en heropbouwdossiers mogen begeleiden. Ik blijf het een waardevolle keuze vinden vanuit verschillende invalshoeken. Maar vooral de duurzaamheid springt eruit: je hergebruikt bestaande percelen in plaats van nieuw terrein in te palmen.
Wie vandaag een bouwgrond wil kopen, komt vaak terecht bij de “overschotjes”. De minder gunstige kavels blijven immers liggen. Terwijl er nog zoveel mooie percelen bestaan met een oudere woning erop.
Toegegeven, het vraagt soms wel een extra investering om de draagkracht van de grond te verbeteren – denk aan een oude kelder, een mazouttank of andere reststructuren. Maar het opent de deur naar een kwaliteitsvolle, moderne nieuwbouw op een plek die geschiedenis ademt.
Hieronder zet ik graag een geslaagd sloop- en heropbouwproject in de kijker.
Minimalistische villa in Aalst met eeuwig vakantiegevoel
Dit gezin ruilde hun halfopen woning met versnipperde tuin in voor een sloop- en heropbouwproject op een prachtig, bosrijk perceel in Aalst. Ze droomden van een minimalistische villa met een blijvend vakantiegevoel, klaar om levenslang in te wonen.
De bouwheer liet zich inspireren door jaren ’70 villa’s met veel warmte, grote glaspartijen en een sterk contact met de natuur. Ideaal om in zijn Eames Lounge Chair van het uitzicht én een Duvel te genieten (wat hij trouwens ook echt deed, meteen na oplevering).
Waarom kozen we hier voor sloop en heropbouw? Omdat de bestaande woning qua look & feel héél ver verwijderd zat van wat dit gezin voor ogen had. Daarbij stak de kelder een half niveau boven de grond, met veel trappen in huis tot gevolg. Dat strookte niet met het idee van levenslang wonen.
Hoe het bouwproces verliep en wat de bewoners zélf ervan vonden?
? Lees en bewonder dit project hier verder
Soms is sloop en heropbouw níet de beste optie
Zoals eerder gezegd, spelen er diverse factoren een rol bij de keuze tussen sloop en heropbouw en totaalrenovatie. In onderstaand project kozen we heel bewust voor dat laatste. Je ontdekt zo meteen waarom.
Totaalrenovatie in Willebroek
Van één vrijstaande eengezinswoning wilde de bouwheer twee halfopen woningen maken, eentje voor elk kleinkind. De werken zijn nog volop bezig, rechts zie je het ontwerp. Hoewel sloop en heropbouw zeker is overwogen, bleek het uiteindelijk geen haalbare kaart.
In Willebroek geldt namelijk de regel dat elke nieuwbouwwoning een gevelbreedte van minstens 7 meter moet hebben (om de woonkwaliteit te waarborgen). Voor twee halfopen nieuwbouwwoningen kwamen we daar nét niet aan. Daardoor viel deze optie weg.
Ook het omvormen tot één grote woning was geen wenselijke piste, gezien het ruime perceel. Daarom kozen we voor een totaalrenovatie waarbij we zorgvuldig rekening hielden met alle voorwaarden.
Het resultaat? Twee woningen met volledige woonkwaliteit. De gevelbreedte blijft net onder de 7 meter, maar door extra diepte en een bredere uitwerking achteraan bieden beide woningen alle ruimte en comfort aan de toekomstige bewoners.
