Mensen hebben vaak schrik van een zonevreemde woning in agrarisch gebied – en terecht. Want deze projecten zijn net wat complexer qua regelgeving. Bij het ontwerp is het zoeken naar het juiste evenwicht tussen wat jij als bouwheer wenst en wat wettelijk is toegestaan. Een hele uitdaging.
Maar … het loont alle moeite! Voor mij als architect zijn dit ook de tofste projecten, omdat het telkens weer een unieke puzzel is om te leggen. In de voorbije jaren mocht ik dan ook heel wat zonevreemde woningen tot een prachtig resultaat heropbouwen.
In dit artikel gids ik je door deze materie in begrijpelijke mensentaal: wat een zonevreemde woning precies inhoudt, over functiewijzigingen en basisrechten en hoe we jouw zonevreemde woning transformeren tot een sublieme villa.
Wat is een zonevreemde woning precies?
Een zonevreemde woning is een gebouw dat volgens het gewestplan in een andere bestemming ligt dan “wonen”. Denk maar aan een woning in recreatiegebied, natuurgebied of agrarisch gebied.
?Op deze startpagina van de Vlaamse Overheid vind je nog meer voorbeelden en alle wettelijke info over zonevreemdheid.
Hoe komt het dat er zonevreemde woningen zijn in Vlaanderen? Twee redenen:
- Pas eind jaren ’70 werden de gewestplannen ( = gedetailleerde bestemmingsplannen) opgemaakt van alle gronden hier in Vlaanderen. Zo kwamen veel bestaande woningen plots in zones terecht die niet meer bestemd waren voor wonen.
- Een woning kan ook zonevreemd worden door een functiewijziging. Bijvoorbeeld: als een landbouwer stopt met zijn bedrijf, moet hij de functie van zijn gebouwen laten wijzigen tot “wonen” ipv “landbouw”. Daardoor wordt zijn woning een zonevreemde woning.
Als je een zonevreemde woning hebt gekocht en die wilt verbouwen, heropbouwen of uitbreiden, zijn er wel wat risico’s aan verbonden. Afhankelijk van het bestemmingsgebied zijn er namelijk andere regels: wat mag wel, wat mag niet?
Zonevreemde woningen in agrarisch gebied komen het vaakst voor in Vlaanderen. En het goede nieuws? Deze projecten kennen doorgaans de minste problemen.
💡
Ga eerst en vooral langs bij een jurist
Zonevreemde woningen zijn een complexe materie. Bij deze bouwprojecten is nagenoeg altijd het advies vereist van een jurist gespecialiseerd in stedenbouw. Die weet precies wat gedaan in jouw specifieke situatie. Heb je een zonevreemde woning op het oog of nog maar net gekocht? Ga dan eerst en vooral langs bij een jurist. Diens advies kan je heel wat kopzorgen besparen.
Regularisatie zonevreemde functiewijziging: nieuwe regels
Een eerste cruciale vraag: staat je woning bij stedenbouw wel of niet gekend als zonevreemde woning? Indien niet, dan kan het gebouw wel vergund zijn, maar niet als woning, en dringt een regularisatie zich op.
Vóór 20 juli 2024 was een zonevreemde functiewijziging alleen maar mogelijk via een vergunningsprocedure. Als die functiewijziging nog niet was doorgevoerd op het moment dat een woning werd aangekocht, en de woning was niet vergund, dan was er geen heropbouw meer mogelijk.
Sinds 20 juli 2024 zijn er nieuwe wetten die stellen dat je als nieuwe eigenaar van een zonevreemde woning wel mag terugvallen op de vroegere functie van het gebouw en de functiewijziging alsnog kan regulariseren. Wat het hoofdzakelijk vergund karakter betreft: dit gaat enkel nog over het gebouw, niet meer over de functie.
Functiewijziging zonevreemde woning in agrarisch gebied
Omdat dit het meest voorkomende type dossier is, ga ik graag wat dieper in op de functiewijziging van een zonevreemde woning in agrarisch gebied. Hieronder de belangrijkste aandachtspunten:
Vergunningsplicht & functiewijzigingen
Ten eerste: een functiewijziging of herbestemming is altijd vergunningsplichtig en moet dus beoordeeld en goedgekeurd worden. Hiervoor dien je samen met je architect en eventueel jurist een gemotiveerd dossier in.
Per bestemmingsgebied is er een lijst van functiewijzigingen die wel en niet zijn toegestaan. Zo mag je binnen agrarisch gebied een gebouw onder voorwaarden (!) omvormen tot woning, toeristenlogies, manège, dierenpension, tuinaanlegbedrijf, ...
Wat bijvoorbeeld niet kan, is industrie. Omdat die haaks staat op het landelijke karakter van het gebied. ? De volledige wettelijke toelichting lees je hier.
Extra aandacht voor zonevreemde bijgebouwen
Stel, je koopt een boerderij met stallen. Dan mogen die volgens de basisrechten (zie verder) nog steeds gebruikt worden als opslag, maar belangrijk: je mag ze niet van functie wijzigen.
Daarbij speelt de interpretatie van de gemeente een niet te onderschatten rol, want wat verstaan zij precies onder “opslag”? Dan wordt het dikwijls een kwestie van overleggen en onderhandelen, waarbij de architect en de jurist jouw belangen gaan verdedigen.
Nu, er is ook goed nieuws: bij een zonevreemde woning mag je volgens het vrijstellingenbesluit wel nog nieuwe bijgebouwen tot 40 m² plaatsen (behalve in ruimtelijk kwetsbare gebieden). Er is dus zeker wel een en ander mogelijk.
Gelegen aan ‘voldoende uitgeruste weg’
Een zonevreemde woning binnen agrarisch gebied moet ook gelegen zijn aan een ‘voldoende uitgeruste weg’. Dit wil zeggen: een verharde weg (met duurzame materialen) die is aangesloten op het elektriciteitsnet en doorgaans voorzien is van riolering en nutsvoorzieningen.
Dit is een cruciaal criterium in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) voor het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning voor een woning.
Is dat niet het geval, dan blijft enkel de optie over om het gebouw te gebruiken als vakantiewoning (tweede verblijf). In dit scenario is domiciliëring niet mogelijk, zijn sloop en heropbouw uitgesloten en blijven enkel instandhoudingswerken toegestaan.
💡
Q&A Zonevreemdheid – gratis brochure
Zonevreemde woningen zijn zeer specifieke dossiers, waarbij de regels sterk afhangen van de situatie. Om hier meer duidelijkheid in te scheppen, heeft de Vlaamse Overheid een handige brochure opgesteld. Die behandelt een reeks vragen en casussen, zodat je een beter beeld krijgt van wat kan en wat niet.
Download gratis: Q&A Zonevreemdheid – Vlaamse Overheid
Basisrechten van zonevreemde woningen
Een zonevreemde woning beschikt over zogeheten basisrechten, bij wet vastgelegd. Dit betekent dat ze verbouwd, uitgebreid of herbouwd mag worden, mits je rekening houdt met een aantal voorwaarden rond volume, eventueel gewijzigde plaats van het gebouw, etc.
Instandhoudingswerken (dak vernieuwen, gevel opfrissen, …) zijn altijd toegestaan en vereisen geen stedenbouwkundige vergunning. Zodra je echter gaat uitbreiden of herbouwen, is een vergunning wél verplicht.
Belangrijkste voorwaarden bij verbouwen, herbouwen & uitbreiden
- De zonevreemde woning dient ten eerste ‘hoofdzakelijk vergund’ te zijn (voor het overgrote deel van de gebouwen) of ‘hoofdzakelijk vergund geacht’. Dan is er geen formele vergunning, maar kan je wel bewijzen dat de woning er al stond vóór de invoering van de gewestplannen in jouw gemeente.
- Bij heropbouw en uitbreiding mag je max. tot 1.000 m³ volume gaan. Een kelder telt niet mee in dat volume, tenzij je die effectief inricht als garage, hobbyruimte, bureau of leefruimte. Zaken zoals isolatie, luifels en overdekte terrassen tellen dan weer wel mee. Als je graag wat ruimer leeft, zit je snel aan 1.000 m³. Maar als je bereid bent om compromissen te sluiten, kunnen we een prachtige woonplek creëren die perfect beantwoordt aan al je noden.
- Daarnaast moet het gaan om een niet-verkrotte woning, met andere woorden: een woning die nog bewoonbaar is.
- Appartementen zijn niet toegestaan binnen deze regeling. Een zorgwoning kan wel, op voorwaarde dat ze geïntegreerd is in de woning en bedoeld is voor ouderen of hulpbehoevenden, met jou als mantelzorger. Zo’n zorgunit mag dan maximaal 1/3de van de bruto-oppervlakte van de totale woning innemen.
💡
Dubbelcheck je bestemming op Geopunt
Bij zonevreemde woningen in gewoon agrarisch gebeid gelden de basisrechten, zoals hierboven uitgelegd.
Ligt de zonevreemde woning in agrarisch gebied met ecologisch belang of ecologische waarde? dat zijn ruimtelijk kwetsbare gebieden en daar gelden de basisrechten niet. Hier mag je alleen maar intern verbouwen zonder volumeuitbreiding. Tenzij het RUP iets anders voorschrijft (zie hieronder).
Op de digitale kaart van Geopunt kan je de bestemming van eender welke woning raadplegen en doorklikken naar de betreffende dossiers.
Hou (nog meer) rekening met het RUP …
Naast de algemene regelgeving loont het zeker ook de moeite om nu al te gaan luisteren bij de gemeente of stad. Die beschikt namelijk vaak over een RUP (ruimtelijk uitvoeringsplan) voor zonevreemde woningen, met meer gedetailleerde en vaak strengere, lokale regels. Belangrijk om te weten: een RUP heeft altijd voorrang op het gewestplan.
De haalbaarheid van je plannen hangt sterk af van de concrete situatie:
- Zo houdt een zonevreemde woning in agrarisch gebied, hoofdzakelijk vergund en met een voldoende groot bestaand volume, doorgaans weinig risico in.
- Een zonevreemde woning in natuurgebied die niet vergund is, in tweede bouwlijn ligt, een klein volume heeft én waarbij het RUP slechts een uitbreiding van 20% toelaat ... is al lastiger.
- Staat de bestaande woning dicht tegen de straat en wil je liever naar achter bouwen, dan moet je dat goed kunnen motiveren. Niet altijd vanzelfsprekend.
Zonevreemde woningen zijn dus geen evidente dossiers. Net daarom is vooroverleg met de lokale instanties cruciaal, en dat liefst nog vóór er een ontwerp op tafel ligt. Dat bespaart tijd, frustratie en vaak ook dure herwerkingen later in het traject.
💡
Hou vol, je geduld wordt beloond!
Zoals je nu al door hebt: gemeentes en steden kijken met argusogen naar deze dossier. Vaak zijn er ook nog natuurverenigingen en andere instanties die mee advies geven.
Dit kan leiden tot extra eisen, zoals bijv. een bomeninventaris opmaken, wat meer tijd vraagt en soms ook meer geld. Maar ... wie bereid is om dit traject zorgvuldig te doorlopen, wordt uiteindelijk beloond met een sterk gedragen dossier en een prachtig eindresultaat.
Nu hebben we al vrij veel theorie gehad in dit artikel en denk je misschien: ‘Hoe ziet dat er dan uit in de praktijk?’ Wel, blij dat je ’t vraagt. ? Hieronder laat ik je met trots een project van mijn hand zien.
Voorbeeldcase: van zonevreemde woning tot sublieme villa
Dit gezin had een uniek perceel in Aalst gevonden, omgeven door een mooi bos, nog met de oude woning erop. Het ging om een zonevreemde woning in agrarisch gebied.
Na het indienen van ons vergunningsdossier kregen we groen licht voor sloop en heropbouw. De nieuwbouw villa mocht uiteraard niet meer dan 1000 m³ beslaan, inclusief luifels en een deel van de kelder.
De eigenaars wilden veel grote raampartijen, maar het geheel moest tegelijk zo slank en elegant mogelijk ogen. Dus ook op technisch vlak vergde dit enig kunst-en-vliegwerk om tot het gewenste resultaat te komen.
Maar voor elke uitdaging vonden we de meest gepaste oplossing, wat uitmondde in deze sublieme villa op een wonderlijke locatie. De eigenaars droomden van een woning met een eeuwig vakantiegevoel … en wat denk je? Geslaagd?
?Ontdek het hele verhaal en nog meer foto’s hier
Waarom wél een zonevreemde woning kopen?
Akkoord, dossiers rond zonevreemde woningen vergen doorgaans meer tijd en baden in een complexe regelgeving. Toch ben ik enorm fan van deze projecten, en dat om goede redenen.
Want een zonevreemde woning kopen biedt verrassende kansen:
- Heel vaak gaat het om unieke locaties: een solitaire woning in een weids landschap of bosgebied, met prachtige uitzichten.
- Eenmaal alle regelgeving doorploegd en de vergunning binnen, is er verder geen verschil met een gewone woning (her)bouwen.
- Het vrijstellingenbesluit blijft gelden: je woning mag maximaal 1.000 m³ zijn, maar vrijstaande bijgebouwen tot 40 m² kunnen ook nog. Denk bijvoorbeeld aan een tuinhuis of poolhouse. Check wel altijd eerst het RUP bij de gemeente.
Elk dossier is anders en veel hangt af van de interpretatie van de lokale instanties. Maar evenzeer van de manier waarop je het project voorstelt en in hoeverre je bereid bent tot compromissen sluiten.
Dus laat je niet ontmoedigen! Met de juiste begeleiding van experten, ervaren in zonevreemde dossiers, is er heel veel mogelijk en kan ook jij jouw droomwoning realiseren.
