Wat kost een architect? Dat is de eerste vraag die je jezelf stelt als je voor een nieuwbouw of renovatie staat. Want de architect is de eerste persoon met wie je contact opneemt om je droomwoning vorm te geven.
De kostprijs van de architect hangt af van zoveel verschillende factoren dat concrete richtprijzen noemen niet zo simpel is. In dit artikel lichten we de opdracht en kosten van een architect zo helder mogelijk toe, zodat jij hierna een weloverwogen keuze kan maken.
Veel succes met jouw bouwproject.
Wat kost een architect?
Hoeveel een goede architect kost, valt moeilijk te definiëren. Want er zijn geen vaste tarieven of takenpakketten. De architectkost hangt ook af van welk soort project, welke architect en bovenal van jouw wensen.
De wettelijke opdracht van elke architect
De wettelijke opdracht van elke architect bestaat erin de bouwplannen te tekenen en de uitgevoerde werken te controleren waarvoor een bouwaanvraag vereist is. Dat is het minimumpakket. Meer concreet bestaat dat pakket uit: het maken van een voorontwerp, het bouwaanvraagdossier opmaken, de werfcontrole en begeleiding bij de oplevering.
Maar de meeste architecten beperken zich niet tot hun wettelijke opdracht. Ze nemen heel wat extra taken op zich, zoals:
- zoeken van aannemers
- opvragen en vergelijken van offertes
- nazicht van de rekeningen
- hulp bij aanstellen externe studiebureaus
- opstartvergaderingen voor de start van de werf
- extra besprekingen en ontwerpen
- 3D-modellen ontwerpen
- …
Vraag ook altijd tot waar een architect jouw project mee begeleidt. Een beperkte opdracht loopt tot de ruwbouw wind- en waterdicht is. Maar ook hier gaan de meeste architecten verder en volgen ze op tot na de afwerking. Dat noemen we een volledige opdracht.
In 2003 werden de vaste loonbarema’s van architecten afgeschaft om vrije concurrentie aan te moedigen. Sindsdien schieten de architectkosten alle kanten uit. Sommige (gerenommeerde) architecten kosten veel, terwijl jonge starters veel minder vragen. De vraag is: wat krijg je ervoor terug?
Nieuwbouw vs. renovatie
Anders dan je misschien zou denken, is een nieuwbouw minder complex dan een renovatie. Alles is immers nieuw. We starten vanaf nul met weinig tot geen onvoorziene omstandigheden.
Die verrassingen zijn er wel bij een renovatieproject. Soms weten we niet hoe de bestaande constructie in elkaar zit zoals de opbouw van het dak of de draagrichting van de plafonds. Of waar er andere verborgen gebreken of problemen zitten, zoals schimmels of scheuren.
Ook al wordt een renovatie zorgvuldig ingepland, sommige problemen worden pas zichtbaar tijdens de werken. Dan moeten we daar eerst een oplossing voor zoeken.
Hoeveel een architect dan precies kost bij een nieuwbouw of renovatie? Blijf nog even verder lezen, straks krijg je alle details.
Welke architect kies je?
Het hoeft niet gezegd dat er enorme verschillen zijn tussen de erelonen van architecten zelf. Hoe komt dat?
Tot 2003 werkten architecten volgens een honorariumschaal, opgelegd door de Orde van Architecten. Die bepaalde dat het ereloon van een architect voor een nieuwbouw minimaal 7% van de totale bouwkost moest bedragen en 12% voor een renovatie.
In 2003 werden deze vaste loonbarema’s afgeschaft om vrije concurrentie aan te moedigen. Sindsdien schieten de architectkosten alle kanten uit. Sommige (gerenommeerde) architecten kosten veel, terwijl jonge starters veel minder vragen. De vraag is: wat krijg je ervoor terug?
Kies je voor een ervaren architect, dan kies je voor gedegen kennis, kwaliteit en de garantie dat het bouwproject vlot verloopt.
💡
Wie is de geknipte architect voor jou?
Mijn advies hierbij: luister naar je buikgevoel. Wie kan zich het best verplaatsen in je bouwdroom? Bij welke architect voel je je goed? Want samen met je architect ben je toch ruim 2 jaar op pad. Wederzijds vertrouwen is daarbij het grote sleutelwoord.
Wat zijn je bouwwensen?
Tot slot hangen de kosten van de architect ook samen met wat je voor ogen hebt. Hoe ziet jouw droomwoning eruit? Wat zijn je bouwwensen? Tot hoever wil je je laten begeleiden door de architect?
Zoek sowieso naar een architect die gespecialiseerd is in wat je wil: moderne villabouw, ecologische nieuwbouw, ingrijpende energetische renovaties, woning aanpassen voor ouderen, zonevreemde woningen (her)bouwen, enz.
Ga je met een totaalaannemer werken of neem je de coördinatie zelf in handen? Weet dat er architecten zijn die alleen maar werken met een totaalaannemer, terwijl anderen het liefst de zelfbouwers ondersteunen.
Voor ieder wat wils, ook in de architectenwereld. Nu we het ruwe plaatje hebben geschetst van wat een architect zoal kost, graven we een laagje dieper.
Kostprijs architect: een totaaloverzicht
Welke taken kunnen er concreet in de kostprijs van een architect vervat zitten? Hieronder een overzicht van de standaard diensten:
1. Inschatting maken
Eerst maakt de architect een grondige voorstudie van het bouwproject op basis van je wensen, jouw budget en de bouwvoorschriften. Is jouw droom financieel en praktisch haalbaar?
2. Ontwerp maken
Daarna tekenen we een gedetailleerd ontwerp met bijhorende kostenraming. We toetsen dit ontwerp niet alleen af met jou, maar eventueel ook met de gemeente. Hier kunnen ook 3D-plannen of interieurontwerpen bij horen, zodat je een goed beeld krijgt van het eindresultaat.
3. Omgevingsvergunning
Nadat je het ontwerp hebt goedgekeurd, maakt de architect een administratief dossier op en vraagt een omgevingsvergunning aan (de vroegere “bouwaanvraag”). We volgen deze aanvraag op bij de gemeente tot jouw project wettelijk groen licht krijgt.
4. Uitvoeringsdossier
In deze fase maakt de architect uitgebreide technische plannen, aangevuld met meetstaten en lastenboeken. Dit uitvoeringsdossier bevat alle nodige informatie voor de aannemers om het bouwproject correct uit te voeren.
5. Offertes opvragen
Indien gewenst, helpen wij jou ook bij het opvragen van offertes en de meest geschikte aannemers aanstellen. Daarbij houden we rekening met prijs, kwaliteit, betrouwbaarheid en planning. Architecten hebben meestal ook een netwerk van aannemers met wie het prettig en correct samenwerken is.
6. Bouwen of verbouwen
Tijdens jouw bouwproject houdt de architect regelmatig werfcontroles om te zorgen dat alles volgens de bouwplannen en de vergunning wordt uitgevoerd. We signaleren eventuele problemen, overleggen met de aannemers en kijken hun facturen na.
7. Oplevering
Wanneer de werken voltooid zijn, ga je over tot de oplevering. Dit geldt als de formele aanvaarding van de uitgevoerde werken. Tijdens de oplevering maak je samen met de architect en aannemer(s) een rondgang om te controleren of alles volgens de afspraken is uitgevoerd en of er geen zichtbare gebreken zijn.
💡
Extra leestip!
Wil je nog dieper in elk van deze stappen duiken? Lees dan verder in deze blog: Wat doet een architect?
Enkel een plan of omgevingsvergunning: ook mogelijk?
Deze vragen krijg ik wel eens als architect: “Wat kost enkel een plan laten tekenen?” of “Hoeveel kost een omgevingsvergunning?” Maar deze diensten apart leveren is onwettelijk en niet zonder risico voor de bouwheer.
Een architect is immers medeverantwoordelijk voor het eindresultaat en moet daarom toezien op een correcte uitvoering volgens de goedgekeurde plannen. Bovendien dient hij ook een belang van openbare orde. Hij verdedigt niet alleen het belang van de bouwheer, maar ook dat van toekomstige bewoners en bezoekers.
Als bouwheer neem je ook grote risico’s. Zo werd ik als expert aangesteld in de aanloop van een rechtszaak. Een jong koppel had een huis gekocht via een kleinschalige projectontwikkelaar. Het dak lekte, vertoonde plassen op ongewone plaatsen en er was sprake van schimmelvorming. Wat bleek?
Tijdens de bouw van deze woning had de aannemer het dak volledig verkeerd uitgevoerd en was het dampscherm niet correct geplaatst. Bijkomend had de toenmalige architect nauwelijks controle uitgevoerd. De verschrikkelijke gevolgen lieten zich al zien: schimmelvorming en houtrot.
Hadden we hier niet ingegrepen, mocht het dak binnen de 10 jaar opnieuw worden afgebroken en volledig vervangen.
Architectkosten bij een nieuwbouw
Ben je klaar om te bouwen en vraag je je af wat een architect kost bij een nieuwbouw? Straks geef ik een handige richtlijn mee, maar eerst nog deze belangrijke informatie.
Architecten gebruiken verschillende manieren om hun prijzen te berekenen:
1. Een vaste prijs per uur
Er zijn nog architecten die per uur werken. Hoe transparant dat ook is, er dreigt dan te veel focus te liggen op de gewerkte uren in plaats van op de kwaliteit. Werken per uur laat weinig creativiteit toe.
Bijkomend nadeel: welke taken worden wel of niet uitgevoerd? Sommige zaken vereisen extra opvolging, maar hoeveel uur is dat dan precies?
Als een architect werkt in regie, dan moet minstens het takenpakket goed afgelijnd worden met eventueel een urenraming. Want anders leidt dit tot discussies die in wezen niet nodig zijn.
Ikzelf ben dan ook geen voorstander van dit systeem. Wanneer kan het mijns inziens wel? Voor kleine en weinig complexe projecten van korte duur of voor onvoorziene taken.
2. Een vast percentage
Sommige architecten baseren hun ereloon op de totale geraamde bouwkost van het project en rekenen een bepaald percentage. Dit kan op zich een eerlijke manier van prijsberekening zijn, want: hoe groter of complexer de woning, hoe meer werk, hoe hoger het architectenloon.
Maar wat gebeurt er als de werkelijke bouwkost hoger of lager uitvalt dan de geraamde bouwkost? Dit kan leiden tot discussies.
Persoonlijk ben ik geen voorstander van deze werkwijze, omdat werken met een percentage niet motiveert om slimme ingrepen of besparingen in het ontwerp te realiseren. Integendeel, het kan zelfs voordelig zijn om de bouwheer te sturen naar de duurste oplossing.
3. Een vaste prijs per vierkante meter
Er zijn ook architecten die een prijs per vierkante meter hanteren als basis voor hun ereloon. Dit biedt een transparante en overzichtelijke manier van prijsstelling, aangezien de kosten direct gerelateerd zijn aan de omvang van het project: hoe groter de woning, hoe hoger het architectenloon.
Maar waar deze methode geen rekening mee houdt, is de complexiteit van het ontwerp of duurdere afwerkingen. Bij renovaties kan het bovendien moeilijk zijn om de uiteindelijke oppervlakte vooraf te bepalen, wat kan leiden tot onduidelijkheid over de uiteindelijke kosten.
4. Vaste prijs per project
Als architect werk ik het liefst aan een vaste prijs per project met duidelijk afgelijnde taken. Simpel. Zo weet mijn klant op elk moment exact wat het bouwproject hen kost.
Alle kosten worden uiteraard ook van tevoren bestudeerd en berekend volgens de aard en de grootte van het bouwproject, de moeilijkheidsgraad en de ligging. Zo krijgen we een redelijk accurate kostenraming en weet de klant perfect wat daar tegenover staat.
Ik werk alleen met vaste projectprijzen op maat, dus elke projectprijs ligt weer een tikkeltje anders. Maar de ervaring heeft me wel deze handige richtlijn opgeleverd:
💡
Handige richtlijnen architectkosten
Voor een gemiddeld nieuwbouwproject met een standaard takenpakket liggen de architectkosten rond 6% van de bouwkosten. Bij renovaties is een hoger ereloon van ongeveer 10% gebruikelijk. Kleine of beperkte opdrachten starten rond de €15.000.
Wat met de betaling?
Je hoeft de architect nooit in 1 keer te betalen. Het ereloon wordt in schijven betaald, naargelang het bouwproject vordert en de architect zijn of haar taken uitvoert.
Wie neemt de bouwcoördinatie op zich?
Dan rest er nog deze belangrijke vraag: wie neemt de coördinatie van het bouwproces op zich? Denk maar aan het aansturen en opvolgen van de werken, bijhouden van het budget en de planning, de aannemers aaneensluitend inplannen, oplossen van dagelijkse problemen, …
Wie de bouwcoördinatie op zich neemt, heeft ook een impact op hoeveel jouw architect kost.
1. De bouwheer
Maar als bouwheer kan je ook beslissen om zelf je project te coördineren. Dan ga jij alle contracten aan met losse aannemers en volg je zelf de timing op. Heb je dit nog nooit gedaan, dan komen er een heleboel praktische nieuwigheden op je af.
Maar geen nood. Als architect staan we jou graag bij met professioneel advies. Voor ons kruipen daar dan wat extra uren werk in, maar die kost is niet te vergelijken met de kosten van een totaalaannemer.
2. De totaalaannemer
Werken met een totaalaannemer die alles coördineert is misschien wel de veiligste optie, maar ook de duurste. Jijzelf (de bouwheer) hoeft hier niets extra’s te doen, maar je betaalt natuurlijk wel de totaalaannemer.
Die stuurt immers alle onderaannemers aan, spreekt met hen de prijzen af en houdt de planning in de gaten. De totaalaannemer werkt rechtstreeks voor jou en houdt je dus ook up-to-date.
3. De projectmanager of architect
Tot slot nog deze optie: als bouwheer kan je er ook voor kiezen om samen te werken met een projectmanager of architect die de coördinatie van je bouwproject op zich neemt. Die houdt dan in jouw plaats toezicht op de planning en het budget.
Maar jij blijft wel zelf de contracten afsluiten met de losse aannemers. Omdat de projectmanager of architect geen directe contractuele relatie heeft met deze aannemers, kan het soms iets lastiger zijn om de planning strak te volgen en de uitvoering efficiënt aan te sturen.
💡
Prijzen uit eigen keuken voor nieuwbouw:
Voor een nieuwbouw vrijstaande woning of villa van 240 vierkante meter variëren mijn pakketprijzen tussen 21.000 euro en 35.000 euro. De precieze architectkost is afhankelijk van het takenpakket en de complexiteit van de opdracht.
Architectkosten bij een renovatie
Zoals eerder aangegeven, kost een architect bij een renovatie meer dan bij een nieuwbouw, omdat het takenpakket uitgebreider is.
Zo komt er meer voorbereidend werk bij kijken, zoals het uitvoeren van opmetingen, het digitaliseren van oude plannen, het in kaart brengen van de huidige staat van de woning. Daarnaast is het vaak nodig om de draagkracht van de constructie te onderzoeken.
Cruciaal bij een renovatie zijn de randvoorwaarden van je project (bijv. de staat van het huis), jouw budget en jouw prioriteiten. Op basis van al deze input stel ik het renovatiemasterplan op, waarbij het essentieel is dat alle stappen in de juiste volgorde gebeuren.
Daarbij komen ook nog de overheidseisen die zeer omvangrijk en strikt zijn geworden. Denk maar aan de renovatieverplichting voor residentiële woningen aangekocht vanaf 2023 met een laag energielabel.
Al deze zaken maken het des te belangrijker om een renovatieproject zorgvuldig voor te bereiden, wat logischerwijze meer tijd vraagt van de architect.
💡
Prijzen uit eigen keuken voor renovatie:
Voor een renovatie van een vrijstaande woning of villa van 240 vierkante meter variëren mijn pakketprijzen tussen 25.000 euro en 50.000 euro. De precieze architectkost is afhankelijk van het takenpakket en de complexiteit van de opdracht.
Samengevat: Wat kost een architect?
Hoeveel een architect precies kost, hangt rechtstreeks samen met het precieze takenpakket. Zo heeft elke architect een wettelijke basisopdracht, maar daarnaast kan hij of zij extra diensten aanbieden, zoals: een interieurontwerp maken, offertes opvragen bij de aannemers of de bouwcoördinatie op zich nemen.
Daarnaast hangt de architectkost ook af van het soort bouwproject. Een renovatieproject is doorgaans duurder dan een nieuwbouwproject, omdat een renovatie complexer is qua voorbereiding, uitvoering en opvolging. Bij een nieuwbouw begin je altijd met een schone lei.
Architecten verschillen ook in hun prijsberekening, wat evenzeer een weerslag heeft op het kostenplaatje: een vaste prijs per uur, een vast percentage, een vaste prijs per vierkante meter of een vaste prijs per project? Spreek dit goed af alvorens in zee te gaan met een architect.
Tot slot zijn er nog de ervaring en expertise van de architect die mee de kosten bepalen. En uiteraard hangt ook veel af van jouw eigen bouwwensen. Dat heb je helemaal zelf in de hand.
