Je hebt net een woning gekocht met de bedoeling die helemaal te verbouwen? Of je wil je woning grondig aanpassen aan nieuwe noden? Dan spreken we over een totaalrenovatie. En eerlijk, dit brengt best wel wat zorgen en vragen mee.
Want waar en hoe begin je nu aan die grondige verbouwingswerken? Hoe pak je ze aan op een doordachte manier? En vooral: wat kost een totaalrenovatie? Heb je wel een realistisch budget voor ogen?
Wat ik als architect vaak merk, is dat mensen de kosten voor hun totaalrenovatie doorgaans onderschatten. Vandaar deze blog, waarin ik een eerlijk antwoord wil geven op jouw meest prangende vragen.
Wat is een totaalrenovatie precies?
Anders dan je soms leest online, blijft een totaalrenovatie niet beperkt tot de keuken, de badkamer of de gevel alleen. Ingrijpende renovatiewerken veranderen je woning tijdelijk in een echte bouwwerf.
Het resultaat is een moderne en energiezuinige woning vergelijkbaar met een nieuwbouwwoning. In tegenstelling tot een gedeeltelijke renovatie, waarbij je slechts bepaalde delen van een woning aanpakt, transformeert een totaalrenovatie je woning volledig.
Hierbij pak je eerst en vooral de pijnpunten aan: vochtproblemen, verouderde verwarming, slechte funderingen, versleten vloeren, een aftands dak, … Ten tweede verhoog je het wooncomfort door elke ruimte energetisch te optimaliseren en/of esthetisch te moderniseren.
Verschil totaalrenovatie en IER?
Misschien kwam je ook al de term Ingrijpende Energetische Renovatie (IER) tegen? De overheid helpt de verbouwende Vlaming een handje met allerlei fiscale voordelen, al hangen hier wel enkele pittige eisen en voorwaarden aan vast.
Hoe verschilt een IER van een totaalrenovatie?
- Bij een IER ondergaat je woning een grondige renovatie die in eerste instantie is gericht op het verbeteren van de energieprestaties. Enerzijds ga je de bouwschil van je huis isoleren, anderzijds je verwarmingstechnieken updaten.
- Een totaalrenovatie gaat nog een stapje verder en zal ook bouwkundige zaken aanpassen, zoals: openingen maken, herverdelen van de ruimtes, een uitbreiding toevoegen of pure esthetische vernieuwingen doen.
In theorie staan beide renovatietypes los van elkaar, maar in de praktijk vallen ze meestal wel samen. Een IER mondt doorgaans uit in een totaalrenovatie, omdat je nu eenmaal ingrijpende werken aan het uitvoeren bent.
Totaalrenovatie: een logisch stappenplan
Er bestaat geen standaard stappenplan voor een totaalrenovatie, omdat geen enkele woning of situatie dezelfde is. Maar dat je best logisch en gestructureerd te werk gaat, staat buiten kijf.
Dit is hoe ik als architect een totaalrenovatie aanpak, samen met jou:
1. De bestaande woning in kaart
We starten met een grondige analyse van je woning:
- Wat is de huidige toestand van je woning?
- Welke zaken moeten zeker aangepakt worden?
- Wat zijn de sterke en minder sterke punten van de woning?
- Hoe is de bestaande flow en indeling? Blijven er ruimtes onbenut?
- …
Deze eerste stap helpt ons om een duidelijk beeld te krijgen van wat behouden kan blijven en waar verbetering nodig is.
2. Jouw wensen en noden
Daarna kijken we naar jouw woonbehoeften, nu en in de toekomst:
- Is er nu of later nood aan extra leefruimte of een thuiskantoor?
- Zijn er voldoende slaapkamers, nu en later?
- Hoe zit het met de lichtinval in huis: te veel of te weinig?
- Wil je meer connectie met de buitenruimtes?
- …
Deze antwoorden neem ik zeker mee richting de ontwerptafel, maar eerst nog een belangrijke tussenstop …
3. Budget en haalbaarheid
Een totaalrenovatie vraagt om een realistische budgettering. Daarom koppelen we je beschikbare budget terug naar de eerste twee stappen:
- Wat kunnen we realiseren binnen dit budget?
- Waar moeten we eventueel compromissen sluiten?
Door deze financiële kaders op voorhand duidelijk vast te leggen, vermijden we onaangename verrassingen tijdens de verbouwingswerken zelf.
4. Een slim en haalbaar ontwerp
Een goed ontwerp houdt rekening met jouw wensen én de bestaande woningstructuur. Want hoe ingrijpender de veranderingen, hoe hoger de kosten uiteraard.
Daarom is het zinvol de hoofdstructuur zo optimaal mogelijk te benutten:
- Hoe kunnen we binnen de bestaande structuur zoveel mogelijk realiseren?
- Hoe kunnen we de dragende muren zoveel mogelijk vrijwaren?
Deze overwegingen helpen ons om een slim en haalbaar ontwerp te maken.
5. Vergunning en uitvoeringsdossier
Elke totaalrenovatie heeft ook een administratieve kant. Zo dien ik als architect een vergunning in bij de gemeente en maak ik een uitvoeringsdossier op, waarin alle technische details staan vastgelegd.
6. De uitvoering: van sloop tot afwerking
De verbouwingswerken zelf verlopen best in deze volgorde:
- Sloopwerken: verwijderen van pleisterwerk, vloeren, binnenmuren, …
- Ruwbouwwerken: nieuwe openingen maken, trappen verplaatsen …
- Dakwerken
- Buitenschrijnwerken: ramen en deuren vervangen
- Afwerkingswerken: sanitair en elektriciteit, verwarming, pleisterwerken, vloerbekleding, …
💡
Hoe lang duurt een totaalrenovatie?
Daar valt geen eenduidig antwoord op te kleven, want …
De duur van een totaalrenovatie hangt af van de grootte en de staat van de woning en de complexiteit van de werken.
Ook de beschikbaarheid van aannemers en materialen kunnen de tijdsduur beïnvloeden.
Blijf je in je woning wonen tijdens de werken? Dan moet alles in fases gebeuren, wat de renovatie aanzienlijk verlengt.
Hou ook rekening met onvoorziene omstandigheden die tijdens de renovatie aan het licht kunnen komen.
In de meeste gevallen duren de werken minstens 9 maand tot 1,5 jaar.
Wat beïnvloedt de kostprijs per m² van je totaalrenovatie?
Hoeveel kost een totaalrenovatie zoal? Ook dat valt moeilijk te zeggen, maar een minimum kostprijs per m² kan ik je wel meegeven: 1.600 euro per m², excl. btw (anno 2025).
De uiteindelijke kostprijs van jouw totaalrenovatie hangt natuurlijk af van verschillende factoren. Hieronder enkele verdiepende vragen die je jezelf nu al kan stellen.
Huidige staat & jouw wensen
- Hoe groot is de bestaande woning? Over hoeveel m² gaat het precies? Hoe groter, hoe meer werk, tijd en geld de verbouwing zal kosten.
- Hoe is de woning gelegen en hoe toegankelijk is ze? Een woning in de tweede bouwlijn met een smal straatje ernaartoe is niet zo evident om vlot te verbouwen, bijvoorbeeld.
- Hoezeer is de woning uitgeleefd? Is er al isolatie geplaatst of niet? Moet het buitenschrijnwerk vervangen worden of niet?
- Welke constructie heeft de woning? Betongewelven, houten roosteringen, … en moeten hier aanpassingen aan gebeuren?
- Wat wil je precies aanpakken? Wil je het gelijkvloers herindelen? De trap verplaatsen? Een totaalrenovatie van het interieur?
- Welke materialen wil je gebruiken en hoe luxueus wil je gaan in de afwerking?
Planning & verbouwingswerken
- Wil je renoveren in één keer of in verschillende fases? Een renovatie in fases lijkt handig om kosten te spreiden, maar het is zelden efficiënt. Aannemers moeten meerdere keren terugkomen, wat extra werkuren, kosten en planningswerk met zich meebrengt.
- Werk je met een algemene aannemer of ga je alles zelf coördineren? Bij totaalrenovaties ben ik voorstander van een totaalaannemer. Want die is jouw enige aanspreekpunt, coördineert alle vakmensen en voorkomt misverstanden tijdens de werken.
Ook naar planning toe loopt alles veel vlotter: als er onvoorziene omstandigheden of last-minute wijzigingen opduiken (wat bij renovaties vaak gebeurt), kan de totaalaannemer snel bijsturen zonder dat jij zelf iedereen opnieuw moet aanspreken of inplannen.
Extra kosten
- Onvoorziene kosten die niemand van tevoren kan inschatten. Zoals onzichtbare gebreken die worden blootgelegd tijdens de werken. Bijvoorbeeld: vocht achter gipskarton dat je eerst dient te behandelen. Of een vloer die op zavel blijkt te liggen. Dan moet je eerst alles uitgraven en een betonplaat storten.
- Vervolgkosten die voortvloeien uit bepaalde ingrepen. Stel dat je de verwarming wil vervangen, dan moet je in de vloeren en de chape slijpen. Het logische gevolg is dat je daarna ook nieuwe vloeren moet leggen. Dit soort kosten kan ik als architect wel inschatten, maar jij als bouwheer denkt hier niet altijd aan.
💡
Reken standaard 15% marge in
Die extra kosten komen er gegarandeerd. Daarom reken ik voor elke verbouwproject standaard 15% marge in voor onvoorziene omstandigheden. Mijn advies hierbij: houd je aan je budget. Het is misschien aanlokkelijk om toch voor die duurdere vloer te kiezen, ook al stond niet dit in het renovatieplan. Doe dit niet. Denk aan je extra kosten.
Totaalrenovatie met of zonder architect?
Moet je altijd een architect inschakelen bij een verbouwing? Neen. Renoveren kan je doen zonder architect, zolang je geen vergunningsplichtige werken noch stabiliteitswerken uitvoert. Zodra die er wel zijn, ben je verplicht om een architect onder de arm te nemen.
Een architect is eigenlijk altijd een meerwaarde, want samen met jou tekent hij of zij het ideale stappenplan uit voor je renovatie. Je bespreekt de must-haves en de nice-to-haves, je bekijkt tot hoever je budget reikt en waar je compromissen kan sluiten.
In de praktijk zijn totaalrenovaties zonder stabiliteitswerken haast onbestaande. Bij een IER is een architect verplicht om te kunnen genieten van de fiscale voordelen. Conclusie? Architecten zijn niet te missen deskundigen, zeker als je ingrijpende verbouwingen doet.
💡
Ga nu al praten met een architect
Ben je nog op zoek naar een woning om te renoveren of sta je op het punt een woning aan te schaffen? Dan raad ik aan om nu al te gaan praten met een architect. Hoe eerder je alle parameters in kaart brengt, hoe duidelijker je beeld van het totaalplaatje. En hoe slimmer je kan investeren in je woondroom.
Hoeveel een architect dan kost?
Totaalrenovatiebonus en andere premies
Het kostenplaatje van een totaalrenovatie kan flink oplopen, jazeker. Maar gelukkig kunnen we in ons land genieten van enkele mooie verbouwpremies. Geweldig nieuws, toch?
Dan moet je wel bereid zijn om een paar dagen diep in de online zee van informatie te duiken. Kijk en lees aandachtig, want de wetgeving over dit soort premies verandert continu.
Totaalrenovatiebonus werd EPC labelpremie
Nog gehoord van de Totaalrenovatiebonus, ook wel BENO-pass genoemd? Deze premie werd afgeschaft in 2022 en vervangen door de EPC labelpremie.
Via de officiële website van de Vlaamse overheid krijg je een overzicht van alle mogelijke renovatiepremies, energiebesparende maatregelen en andere subsidies waar je mogelijk voor in aanmerking komt.
Premiezoeker.be
Maar de handigste en veiligste manier om naar verbouwpremies te zoeken, is op deze website van de overheid: premiezoeker.be. Hier vind je alle huidige premies die voor jouw woonplaats van tel zijn, netjes opgesomd. Je kan zoeken op postcode en op verbouwcategorie.
Heb je een premie gevonden waarvoor je in aanmerking komt? Check dan zeker goed de voorwaarden. Want bij sommige premies horen uitgebreide eisen en het zou jammer zijn dat je door een onoplettendheid je premie alsnog misloopt.
Extra slimme bespaartips voor je verbouwing
Los van de verbouwpremies hierboven kan ik je nog wel enkele slimme bespaartips geven voor je totaalrenovatie:
1. Check op bouwovertredingen
Het gebeurt wel vaker dat mensen pas na de aankoop van hun woning ontdekken dat er iets niet klopt met de bouwvergunning. Zo kan een bijgebouw of aanbouw, soms zelfs de hele woning, niet (correct) vergund zijn. Een notaris of een makelaar gaat hier niet altijd op in.
Zodus, controleer of dit voor jouw woning in orde is nog vóór je gaat verbouwen. Dan kan je eventueel eerst de regularisatie in orde laten maken, al dan niet met een advocaat. Dit bespaart je een hoop tijd en geld uit.
2. Stem af met de gemeente
Voor je plannen maakt, check je best ook bij de gemeente wat er binnen jouw bouwzone kan en mag. Sommige uitbreidingen zijn bijvoorbeeld niet toegelaten. Door dit op voorhand te vragen, voorkom je teleurstellingen en onnodige kosten achteraf.
3. Controleer je EPC
Bekijk je EPC-score en laat je eventueel adviseren door een Energiehuis. Dit is een gratis dienstverlening van de overheid. In het Energiehuis van je regio krijg je deskundig advies bij al je energievragen, specifiek met betrekking tot jouw woning. Dit is al een eerste aanzet om je budget in kaart te brengen. Ook in je EPC staan al enkele kosten vermeld om bijvoorbeeld je dak te isoleren.
💡
Nog geen EPC? Laat er één opmaken
Woningen die recent zijn aangekocht of geschonken, hebben sowieso een EPC. Voor oudere woningen zonder EPC is het nuttig om er toch één te laten opmaken. Vergeleken met de schat aan informatie die je terugkrijgt, is dit geen grote kost. Bovendien helpt het mij als architect om een doordacht renovatieplan te maken en jouw woning naar een hoger niveau te tillen.
4. Stel een bouwexpert aan
Werk je met een architect? Dan begeleidt die het proces. Ga je zonder architect aan de slag? Zorg dan voor een goede aannemer of bouwcoördinator die je kan bijstaan en fouten helpt vermijden.
5. Renoveer in één keer
Ik zei het al, maar benadruk het graag nog eens. Doe alles in één keer: leen alles ineens en voer de werken in één keer uit. Dit bespaart je niet alleen geld op de lange termijn, maar verkleint de kans op fouten aanzienlijk. Als faseren echt nodig is, hou dan steeds het grotere plaatje voor ogen en stel duidelijke prioriteiten.
6. Verhuis tijdelijk
Als je in je woning blijft tijdens de werken, moeten werklui hun planning en werkwijze aanpassen aan jouw aanwezigheid, wat vertragingen oplevert. Bovendien kunnen ze vaak niet overal tegelijk werken, wat het hele project onnodig verlengt.
Mijn advies hierbij: als het enigszins kan, verhuis tijdelijk. Kan je nergens anders terecht? Overweeg dan de huur of aankoop van een tijdelijke wooncontainer.
7. Doe kleine werken zelf
Structurele werken laat je over aan professionals, maar je kan besparen op werkuren door zelf kleine klussen op te nemen, zoals luchtdichtingsfolie kleven, opruimen, stofzuigen en lichte sloopwerken. Dit zijn tijdrovende maar haalbare taken die aannemers graag uit handen geven. Spreek vooraf goed af wat je zelf doet, zodat alles vlot verloopt.
Totaalrenovatie of toch beter nieuwbouw?
Tot slot nog deze terechte vraag: wanneer kies je voor renoveren en wanneer is het beter om je woning te slopen en van nul te beginnen? Wel, ook dat hangt ervan af. Tijdens een adviesgesprek help ik je inschatten wat voor jou de beste keuze is.
Wanneer kies je voor totaalrenovatie?
Een totaalrenovatie is soms even duur als een nieuwbouw, of zelfs duurder. De staat van de woning en de bestaande structuur spelen hierbij een grote rol.
Voordelen:
- Behoud van karakterwoning
- Meestal gunstigere btw-regeling en renovatiepremies
- Duurzamere keuze (je vertrekt van wat er al is)
- Als de structuur nog goed zit, kan het goedkoper zijn dan nieuwbouw
Nadelen:
- Minder vrijheid in ontwerp
- Meer onvoorziene kosten (verborgen gebreken)
- Studies en architectkosten kunnen hoger uitvallen
Wanneer kies je beter voor nieuwbouw?
Stel jezelf de vraag: is mijn woning het renoveren waard op lange termijn? Bijvoorbeeld, bij een grote woning in zeer slechte staat, komt het je wellicht voordeliger uit om een iets kleinere maar gloednieuwe woning te bouwen. Ook als je veel wil veranderen aan de structuur, is een nieuwbouw waarschijnlijk interessanter.
Voordelen:
- Oppervlakte en indeling helemaal zelf te bepalen
- Volledige ontwerpvrijheid, zowel buiten als binnen
- Weinig onderhoudskosten de eerstkomende jaren
Nadelen:
- Minder duurzaam (op vlak van beton en hergebruik van materialen)
- Vaak strengere bouwvoorschriften
- Meestal wel duurder dan een totaalrenovatie
Een allesomvattende omleg vind je in deze blog: Een nieuwbouwwoning aan 6% btw dankzij sloop en heropbouw.
Wat een bouwgrond in België zoal kost, waar je op moet letten bij je zoektocht en welke extra kosten vaak over het hoofd worden gezien, lees je in dit artikel: Bouwgrond kopen? Een complete gids
Waar je ook voor kiest, als architect gids ik je op een doordachte manier richting je droomwoning. De verhouding kosten-baten vind ikzelf superbelangrijk, dus die hou ik scherp in de gaten voor jou.
